О целесообразности дополнительной помощи застройщикам

То, о чем так много говорили участники рынка, чиновники и эксперты, случилось — реформа долевого строительства перешагнула ключевую точку. С 1 июля начался плавный перевод застройщиков на работу через эскроу-счета и проектное финансирование. Пока на новую схему работы перешла лишь небольшая часть девелоперов, остальные сделают это после завершения текущих проектов, которые они смогут достроить по «старой» схеме привлечения средств граждан благодаря утвержденным правительством РФ критериям. Однако, запрос на господдержку девелоперского рынка, а точнее предложения и спроса, никуда не делся. Представители бизнеса считают, что в этом плане государство всех возможностей не исчерпало.

Стоит отметить, что суть реформы, которая заключается в гарантировании сохранности денег дольщиков, вложенных в новостройки, сомнений ни у кого не вызывает, ведь безопасность вложений теоретически может повысить спрос на новостройки. На практике, как говорится, есть нюансы. Тематически запрос на помощь от бизнеса условно можно поделить на две части, рыночную и регулятивную. С точки зрения рынка застройщики в большинстве своем призывают власти стимулировать спрос на рынке новостроек. Так как основным его двигателем последние годы была ипотека, то именно через нее, по мнению девелоперов, и нужно повышать интерес граждан к покупке нового жилья. Такое в современной истории рынка было совсем недавно — масштабная госпрограмма субсидирования ставок спасла рынок в разгар финансового кризиса в 2015-2016 годах. Сейчас, конечно, ситуация в отечественной экономике иная, но застройщики полагают, что в условиях радикальных изменений в схеме финансирования строек, которая предполагает дополнительную кредитную нагрузку на строителей, господдержка рынка ипотеки будет совсем не лишней. Напоминают представители девелопмента и о падении доходов населения, которое длится уже четыре года, а в прошлом году перешло, по данным Росстата, в стагнационный режим. Кстати, по оценкам Высшей школы экономики, по результатам за 9 месяцев 2019 года рост этих доходов приблизится к отметке 0%, при этом в конце года ожидается рост на 0,8-1,1%.

С точки зрения регуляторики, то есть реформирования системы строительства жилья через привлечение средств граждан, у бизнеса тоже есть ряд пожеланий, связанных с понятным желанием застройщиков без суеты и нервотрепки прийти к неизбежному, то есть к проектному финансированию своих проектов банками. На пути к этому механизму девелоперы сталкиваются с разного рода трудностями: длительная процедура рассмотрения документов на получение кредитов, чрезмерный андеррайтинг, слишком высокие лимиты на займы, небольшое число финансовых организаций, готовых работать с девелоперами. Ссылаясь на резкое падение прибыли (на 5%) из-за резкого перехода на эскроу, бизнес просит власти пойти на поэтапное раскрытие таких счетов.

Кроме того, застройщики призывают отодвинуть срок подачи ими заявлений на подтверждение строительной готовности своих объектов. Напомним, что тридцатипроцентная готовность объекта (наряду с 10% проданных ДДУ) является критерием для неперехода на работу с эскроу-счетами. В постановлении правительства РФ не прописан крайний срок подачи документов на проверку готовности в контролирующие органы. Предварительно этой датой станет 1 октября 2019 года, но бизнес надеется на продление. Есть на это счет и конкретные предложения. В частности, Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) считает целесообразным крайней отсечкой сделать 31 декабря 2019 года. Как рассказал глава нацобъединения Антон Глушков 18 июля в ходе совещания по теме: «Исполнение национального проекта «Жилье и городская среда»: опыт Белгородской области», у этой инициативы есть основа в текущей статистике. Из 130 млн кв. м строящегося жилья на 1 июля требованию о тридцатипроцентной готовности (одно из условий завершения проекта по старым правилам без эскроу-счетов) соответствовало 60 млн кв. м. Предполагается, что на оставшийся объем застройщики должны получить проектное финансирование. «Тем не менее, пока объем финансирования невелик. Последняя цифра, озвученная Минстроем, была 7,2 млн кв. м, а ЗОСКов на 1 июля выдано на 14,4 млн кв. м. При этом оформление заключений в субъектах РФ проходит очень медленно, — сказал Антон Глушков. — Есть вероятность того, что ряд проектов сначала не достигнет необходимой степени готовности, а затем не получит проектного финансирования из-за своей низкой маржинальности. Именно поэтому мы все-таки предлагаем продлить предельный срок подачи заявления до конца года. Риски недостроя будут невелики, так как привлекать денежные средства граждан без ЗОСКов компании все равно не смогут. При этом будет банковское сопровождение, в ходе которого отслеживается целевое расходование денежных средств и недопущение запрещенных операций по счетам. В тоже время, за оставшиеся до конца года месяцы проектное финансирование, в том числе с гарантиями госкомпании «ДОМ.РФ», наберет нужный темп. Это крайне важно, прежде всего, для региональных застройщиков, чьи проекты сейчас не являются привлекательными для банков».

По мнению главы НОСТРОЙ, существенный рост объемов жилищного строительства возможен только при одновременном стимулировании предложения и спроса. При этом по его словам, на фоне падения доходов населения важнейшее значение имеет доступность ипотечного кредитования. «По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам с начала года выросла и по состоянию на май составила 10,54%. При этом заявленный на конец года в национальном проекте размер ставки равен 8,9%. На покупку новостроек с помощью долевого строительства в мае выдано 23468 кредитов единиц, что на 19,7% меньше по сравнению с маем 2018 года. Всего с начала года на первичном рынке было выдано 109744 ипотечных займа, что на 20,4% меньше аналогичного показателя 2018 года. А в нацпроект предусматривает выдачу 600 тыс. ипотечных кредитов на покупку новостроек по итогам года». В связи с этим в нацобъединении считают необходимым принять экстренные меры по снижению ставки, в том числе путем предоставления «ипотечных каникул» для покупателей приобретающих строящегося через эскроу-счета. «Помочь рынку может развитие механизма жилищно-сберегательных вкладов, предусматривающих накопление денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке. Кроме того, целесообразно рассмотреть вопрос о расширении льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам», — сказал Антон Глушков.

Надо отметить, что вышеописанный пласт просьб и предложений застройщиков не остается без внимания — диалог власти и девелоперского бизнеса на сегодняшний день находится на высоком уровне и проходит на разных площадках и в различных точках страны. Практически по всем пунктам у профильных ведомств есть вполне обоснованная позиция. Что еще более важно — ни одна из инициатив не признается нереальной. Так, трудности с нехваткой компетенций у банков, как обещают власти, постепенно, через пробы и ошибки, исчезнут. Поэтапное раскрытие эскроу счетов, как отмечают в Минстрое, — здравая идея, но сейчас неосуществимая из-за отсутствия необходимой практики у банков. А решение по стройготовности объектов, по информации правительства РФ, пока поставлено «на паузу»...

Подробнее на сайте Строительной газеты