С 1 июля 2019 года застройщики лишились возможности использовать денежные средства, поступившие по договорам долевого участия. Теперь все средства дольщиков будут зачисляться на эскроу-счета, и получить их застройщик сможет только после введения дома в эксплуатацию. Прогнозируемый в связи с этим дефицит средств у компаний строительного рынка Москвы составит почти 700 млрд рублей в год. Откуда взята эта цифра? В 2018 году в столице по договорам долевого участия было продано 77 867 объектов на общую сумму в 699,4 млрд рублей. Можно предположить, что именно столько и будет составлять ежегодный дефицит средств на московском строительном рынке.
При этом стоимость привлечения финансирования для застройщиков увеличится. Банки заявляют о готовности заменить дольщиков в качестве источника финансирования строительных объектов. В Центробанке полагают, что проектное финансирование обойдется застройщикам в 7-9% годовых, а в ряде случаев ставка может снижаться до 5-6% годовых. При этом стоимость кредита для девелоперов может меняться в зависимости от объема средств, привлеченных на счета эскроу. По мере увеличения последнего эффективная процентная ставка для застройщика будет снижаться. Однако льготную процентную ставку в 5-6% получить смогут только застройщики, собравшие на эскроусчетах средства практически на весь объем строящегося жилья, что в нынешних реалиях выглядит трудновыполнимым. Таким образом, стоимость привлечения 700 млрд рублей будет составлять порядка 50-65 млрд рублей (из расчета 7-9% годовых).
По информации Минстроя России, на проектное финансирование по стране в настоящее время переводится только 30% строящегося в настоящее время жилья. Однако примерно через два года произойдет полный переход отрасли на новые рельсы, и это неизбежно повлечет за собой рост цен на жилье. При среднем сроке строительства в три года ориентировочное удорожание недвижимости, вызванное стоимостью привлечения оборотных средств, может достичь порядка 20%.
Помимо удорожания финансирования на маржинальность проектов будет «давить» растущая себестоимость. Рост цен на строительные материалы может привести к увеличению себестоимости строительства жилья на 8-8,5% в год в сегментах стандарт- и комфорт-класса, более серьезным будет влияние на бизнес-класс и премиум-класс, где удорожание может составить 10-15% и 25% соответственно. Это, в свою очередь, приведет к падению спроса во всех категориях московской недвижимости, хотя в ценовом диапазоне 75-140 тысяч рублей за квадратный метр падение это будет менее заметно.
На высококонкурентном рынке девелоперам трудно будет перекладывать дополнительные расходы на плечи клиентов. Борьбу за покупателя смогут продолжить только компании, которые сократят издержки за счет технологий (BIM-технологии, BigData и т.д.), оптимизируют организационную структуру и предложат клиенту не просто покупку квадратных метров, а целую философию жизни.
Решающее значение приобретет в этих условиях сила бренда. Ключевыми моментами для клиентов станут соответствие декларируемых и демонстрируемых ценностей, выраженное в приверженности целевой аудитории к продукту. Именно брендинговая история проектов в рамках наступившей реальности сегментации жилья по тематическому принципу и стремительной диджитализации общества позволит застройщику остаться на рынке.
На данном этапе механизм «пробуксовывает» в том числе изза существенной доли застройщиков с неустойчивым финансовым положением или низкодоходными проектами, спрос на которые не соответствует бизнес-модели, согласующейся со стоимостью строительства. Весьма вероятно, что часть игроков вынуждена будет уйти с рынка или перепрофилировать бизнес.
Однако, несмотря на это, интерес застройщиков к новому механизму в целом растет. При этом застройщики надеются на поддержку со стороны государства и банковского сектора отрасли. В частности, на текущем рынке 50% чистого денежного потока в девелоперских проектах приходится на ипотеку. Снижение ставок позволило бы не превращать покупку жилья для россиян в подвиг.
700 млрд рублей в год может составить дефицит средств столичных застройщиков при переходе на систему эскроу-счетов