Россия строится

В 2019 году застройщики планируют сдать в эксплуатацию 43,5 млн квадратных метров индустриального жилья

В течение 2018 года «Строительная газета» совместно с Институтом развития строительной отрасли (ИРСО) регулярно публиковала обзоры текущего жилищного строительства в регионах России. Теперь пришло время подвести итоги по стране в целом и посмотреть, сколько жилых «квадратов» находится в работе у российских застройщиков. По состоянию на конец прошлого года в стране силами 3318 девелоперских компаний возводилось 16 198 домов на 2 772 488 квартир общей площадью 136 596 558 кв. метров. Из них примерно 43,5 млн кв. метров планируется ввести в строй в 2019 году.

Что и где строится

По данным ИРСО, основной объем текущего индустриального жилищного строительства в России приходится на многоквартирные дома (МКД) — 14 192 здания (87,6% всех объектов). А если считать количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 97,1% и 96,7% соответственно (2 693 190 квартир и 132 061 822 кв. м). Оставшиеся 12,4% — это 1712 блокированных домов (таунхаусов) и 294 апарт-комплекса (10,6% и 1,8% соответственно). Новое жилье строится сейчас в 83 из 85 субъектов РФ. Больше всего — в столице. В одной Москве возводятся 1242 дома на 307 400 квартир совокупной площадью 18 091 135 кв. м (13,2% строящихся в стране «квадратов»). Еще 12,3% всех площадей строится по соседству — в Подмосковье: 16 747 112 кв. м (345 153 квартиры в 1798 домах). «На пару» Москва и область забирают 25,5% всего российского «метража».

Доля второй столичной агломерации (Санкт-Петербург и Ленинградская область) — 16,2% (11,7% и 4,5%) новых площадей. Так, в городе на Неве сегодня строятся 853 дома (369 358 квартир на 16 010 462 кв. м), в области — еще 881 объект на 162 894 квартиры (6 209 530 кв. м).

7% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край. Там строят 1255 домов, рассчитанных на 209 446 квартир (9 613 352 кв. м). А вот наименее активным с точки зрения жилищного строительства регионом является Камчатский край. Здесь сейчас возводится всего один дом на 12 квартир площадью 603 «квадрата».

В общей сложности в России на данный момент строится 5 741 жилой комплекс (ЖК). В состав самого крупного из них — ЖК «Чистое небо» в Санкт-Петербурге (застройщик Setl Group) — входит 23 дома (31 515 квартир) жилой площадью 1 021 447 кв. м. По количеству строящихся домов превзойти «Чистое небо» может другой петербургский ЖК — «Цветной город», где «Группа ЛСР» строит сразу 66 домов (24 130 квартир), но его площадь не дотягивает до миллиона «квадратов» (921 181 кв. м). Но несмотря на то, что в Северной столице столь масштабные проекты, квартиры там одни из самых маленьких в стране. Средняя площадь квартиры в Санкт-Петербурге составляет 43,3 кв. м, меньше — только в Адыгее (40,2 кв. м) и Ленобласти (38,1 кв. м). Самые просторные квартиры строят в северокавказских республиках — в Ингушетии (средняя площадь — 88,6 кв. м), Чечне (81,7) и Дагестане (70,5). В целом по РФ этот показатель равен 49,3 «квадратам».

Из чего и какого «роста»

Не менее интересно посмотреть, из каких материалов строятся жилые дома в России. В большом почете у отечественных строителей «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким способом в стране возводится сейчас 35,6% всего «метража» (48 645 885 кв. м в 4054 домах). Связка «монолит-кирпич» лидирует в 21 регионе, среди которых особенно выделяются шесть, где доля монолитно-кирпичного домостроения превышает 50%: Ростовская область (64,5%), Республика Бурятия (56,4%), Краснодарский край (53,4%), Астраханская область (53,1%), Санкт‑Петербург (52,2%) и Кемеровская область (50,2%).

На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 18,7% российских площадей (25 585 015 кв. м/5105 объектов). Кирпич преобладает в 38 регионах. При этом в 22 из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства. В их числе Республика Северная Осетия—Алания — 84,4%, Забайкальский край — 80,7%, Тамбовская область — 79,9%, Республика Ингушетия — 79,8%, Смоленская область — 79,8%.

Одинаково развито в стране блочное и монолитное домостроение — на их счету по 15,8% всех «квадратов» (используется при строительстве 21 635 287 кв. м в 3371 доме и 21 554 616 кв. м в 1771 объекте). «Блоки» занимают первые места в 10 субъектах РФ, причем в четырех из них их доля превышает долю всех остальных стеновых материалов. В этот список входят Белгородская область (67,9%), Ненецкий автономный округ (65,4%), Ямало‑Ненецкий автономный округ (63,7%) и Нижегородская область (50,5%). «Монолит» же предпочитают в Мурманской области (доля 100%), Республике Тыва (83,3%), Сахалинской области (74,8%), Республике Крым (67,2%) и Приморском крае (61,3%).

Доля некогда популярной «панели» ниже — 13,8% площадей (18 901 232 кв. м в 1811 жилых зданиях). «Панель» имеет максимальную долю в шести регионах. Среди них стоит выделить три, где панельное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства: это Камчатский край (100%), Челябинская область (71,4%) и Курганская область (69%).

В жилищном строительстве используются и другие, более редкие технологии — каркасно-щитовое и деревянное домостроение: 15 171 и 3247 «квадратов» в 35 и 2 жилых строениях соответственно (доля меньше 0,1%).

Средняя высотность жилых домов в РФ (из расчета на строящийся дом) составляет 11,1 этажа. При этом больше всего строится домов высотой в 1-3 этажа — 3810 зданий (23,5% от всех объектов). На долю 4-8-этажных домов приходится 18,5% строящегося сейчас жилья (3002 дома), 9-12-этажных объектов строится 20,2% (3275 домов), 13-17-этажных домов — 15% (2437 объектов), 18-24-этажных зданий — 15,1% (2444 жилых здания).

Однако если брать в расчет не число домов, а их площадь, то окажется, что наибольший объем приходится все же на 18-24-этажные здания (37,4 млн кв. м, или 27,4% от всей жилой площади).

В России строится немало небоскребов (25 и более этажей) — 1230 зданий (7,6% всех объектов). Самым высоким строящимся домом в стране является сейчас 77-этажный дом с апартаментами в Москве (ЖК Neva Towers от застройщика «Тауэрс»). Ближайшие «преследователи» — столичные небоскребы от Capital Group, MR Group и «Крост» — ниже на 12-19 этажей. При этом Neva Towers входит еще и в тройку самых «вместительных» (по общей площади) объектов — 115 308 «квадратов». Больше в одном доме поместилось только в московском ЖК Level Амурская (145 544 кв. м) и в подмосковном ЖК «Спутник» (120 847 кв. м).

И самое главное — кто и когда

В общей сложности на российском рынке, по данным Единого реестра застройщиков, сегодня работают 3318 девелоперских компаний. При этом 41% рынка (свыше 57 млн строящихся «квадратов») контролирует всего сотня застройщиков, из которых на долю первой десятки приходится 16,9%. Первое место в стране уверенно занимает группа компаний «ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 6,6 млн кв. м жилья (4,9% от общего объема возводимых в РФ «квадратов»). На второй строчке — «Группа ЛСР» (более 4,8 млн кв. м, или 3,5% от совокупной жилой площади). «Бронза» — у стройхолдинга Setl Group (свыше 3,1 млн кв. м/2,3%).

Наибольший объем текущего строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2016 году, — 4676 домов (28,9% от всех строящихся сейчас). Строительству 21,6% домов (3503 здания) старт был дан в 2017 году. 13% домов (2102 объекта) начали возводить в 2015 году. По документам, выданным в 2014 году, строится 1785 домов (11%). Документация на 1436 строящихся зданий была получена в период с апреля 2004-го по декабрь 2013-го (8,9% всех объектов).

Разрешение на строительство в прошлом году на момент исследования ИРСО получили 2696 девелоперских проектов. На долю этих 16,6% «свежих» объектов приходится 21,1% совокупных площадей (28 млн «квадратов» в почти 578 тыс. квартир). Из 16 198 домов, строящихся сейчас в России, 5567 объектов совокупной площадью почти 43,6 млн кв. м (31,9% от всего заявленного на данный момент «метража») планируется ввести «в строй» в 2019 году. Сдача 21,9% площадей (около 29,8 млн кв. м в 2924 домах) может состояться в 2020 году. На 2021 год намечен ввод еще более 14,7 млн кв. м (1261 дом, или 10,8% всех площадей). Согласно проектным декларациям российских застройщиков, 544 дома на 6,4 млн кв. м (4,7% площадей) встретят новоселов в 2022 году. Все остальные новостройки будут построены и заселены в 2023 году и позже.

Вместе с тем анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основания предполагать, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (и хорошо, если один раз). К примеру, свыше 3,9 млн «квадратов», объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2018 году. Еще 4 млн кв. м покупатели ждут сейчас с 2017 года.

На три года — с 2017-го на 2020-й — «переехал» ввод 1 млн кв. м. Также на 2020 год перенесена сдача 1,3 млн кв. м жилья, которые обещали ввести в строй в 2018-м. И это еще не самый плохой вариант. Ввод 230 тыс. кв. м, обещанных в 2018 году, отложен на 2021-2024 годы. А заселение еще 28 тыс. прошлогодних «квадратов» вообще перенесли на 2027-2028 годы.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», или, проще говоря, «просрочка», — явление в России — повсеместное. Факты переноса сроков ввода объектов зафиксированы во всех (!) 83 регионах. «Антилидером» по этому показателю является Республика Тыва, застройщики которой «опаздывают» со сдачей дома в среднем на 48 месяцев. Относительно неплохо дела обстоят в Мурманской области, где ввод нового жилья задерживают меньше, чем на месяц. В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет 5,7 месяца.

76 млн кв. метров составит по предварительным оценкам, объем ввода жилья в России по итогам 2018 года

68,5 тыс. руб./м2 — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в стране жилья

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».


Источник